谢逸枫/文

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房屋养老金，不是新鲜的概念，就是物业专项维修资金、住宅专项维修资金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。新房购置时候缴纳，属于业主所有，并在银行设有专门的账户。

根据《住宅专项维修资金管理办法》，业主购房需要“按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%缴交”首期住宅专项维修资金，作为小区日后维修养护之用。而当余额不足首期缴存额30%时，则需续缴。

笔者认为，如何”为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障“，当务之急是尽快完善房屋养老金制度，马上立法，核心是通过法律代替部门规章来规范。

立法是解决万亿住房维修资金使用困难、使用比例低、结构性、违规挪用的重要问题，同时解决万亿住房维修资金的储蓄利息收益低的问题。法律是作为房屋养老金制度的实施根本保障。

笔者认为，建议把《住宅专项维修资金管理办法》上升为《住宅专项维修资金管理法》，并且出台《房屋安全管理法》，才能积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险“三项制度”试点和自建房安全跨部门综合监管试点。

目前全国缴存住房维修资金已达到万亿以上的规模，而使用率不足百分之一。例如，截至2019年底，山东省维修资金账面余额约857.42亿元，累计使用金额约28.66亿元，使用比例仅3.3%。

随着房屋房龄增加，住宅维修投入相应大幅增加，从数据看，1999-2008年，我国累计新开工住宅47.2亿平米。这些住宅房龄已经超过15年，未来对于维修保养的需求将持续增加。

例如《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主大会成立前，维修资金由当地政府房地产行政主管部门代管，并委托所在地的一家商业银行进行资金专户管理。

如需使用，一般由物业企业提出使用建议，在业主确认上达到“双三分之二”要求后，才能制定方案、申请使用。而所谓“双三分之二”指，占建筑总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的关联业主讨论通过。

在现实情况下，能达到这一比例的难度颇高，例如出现问题的面积不足三分之二，或难以联系到三分之二以上的业主等。在业主大会成立后，相关管理权移交给业主大会，使用流程相对简化.

但在实际中也会遇到各种意想不到的难题，其所在小区对住宅专项维修资金的利用流程是物业将提交需求给业委会，待业委会通过之后方可使用。而当前该小区业委会因各种原因已解散，相关资金的利用也就暂且搁置。

除此之外，该项资金还存在被违规挪用等诸多问题。2020年的一次国院大督查中，湖北省襄阳市的相关问题就曾被发现，当地4家房地产开发公司或物业服务企业违规对外出借近400万元、经营挪用近600万元代收的维修资金；住宅维修资金使用率也低至3%。

值得一提的是住宅专项维修资金存在结构性问题。目前我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行，具体来看，单个住宅小区，归集资金规模一般仅为数百万元甚至更低。

不只是商品住宅，我国还存在规模庞大的自建房，该部分房屋的建筑安全管理也需要有相关制度予以保障。2022年5月，住建部曾部署开展全国自建房安全专项整治，彼时便指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

同期国院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》提到，“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。

笔者认为，立法，依然是探索建立的房屋养老金制度的核心、关键。房屋养老金的种种问题存在，归根结底是缺乏法律规范，缺乏一套完整的法律制度。因此，当务之急是完善房屋养老金制度，再立法。

房屋维修金制度始于1998年， 当时被称作房屋维修基金， 2004年房屋维修金演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。 2007年10月30日，住建部正式通过《住宅专项维修资金管理办法》。

经财政部联合签署，自 2008年2月1 日起施行。 缴纳标准也由最初的“按购房款 2%-3%的比例缴交” 变为2008年的“按住宅建筑安装工程每平米造价的 5%-8%缴交” 。

根据中物管协会数据显示， 自1998年实行住宅专项维修资金管理办法至2014年，收缴的维修资金在5000亿元左右。 房屋养老金制度是以此为基础，探索实现保障居民住房安全，完善住房设施的制度化和规划化。

2022年以来，建立房屋养老金制度被多次提及。2022年5月，住建部部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

2022年5月，国院办印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。

2023年4月，全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，提出积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点。5 月住建部到江苏省等地调研房屋养老金制度建设工作。

2023年6月26日，住建部再次强调要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

表明房屋养老金制度建设及试点将加速推行。有利于更好地解决老旧小区改造的资金问题，提高居民的居住品质和生活环境。

笔者认为，现阶段提出探索建立房屋养老金制度，背后有深刻的原因。首先是全国重点城市迈入存量房时代， 老旧住房占比正在持续攀升。截至2020 年末我国存量住房建面为510亿平，4.6亿套。

其中城镇存量住宅建面292亿平，2.9亿套， 其中老旧住宅（2000年前建成）占比有31%（按照套数）。其次是随着房龄增长至30年、40年-50年，老旧住房的占比持续攀升。

部分存量住房在整体规划、设计标准、建筑材料、建造工艺、节能性等方面有所欠缺，面临着维护更新的问题。最为重要的是缺乏维护更新大量的配套资金，现有资金无法满足。

部分存量住房的墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化、楼道过道不稳固、房屋本体质量问题等房屋安全隐患问题，一旦发生崩溃，后果严重。

再次是房屋使用年限、性能、质量能不能维护好，关系到房地产存量信贷质量的好坏。房屋维护得好，房价就能得到支撑，存量房贷的不良率会保持在较低的水平，可以更好地防范房地产金融风险。

最后是存量房时间跨度长、规模大、隐患多，需要大量的资金来进行维护、重建等，目前住宅专项维修资金不能满足需求。因为存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金、业主自筹资金。

笔者认为，建立房屋养老金制度，意义非常重大。

一是有利为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，对房屋检测、建筑建材形成稳定需求。目前尚未出台房屋定期检测制度和强制检测规范，房屋安全防范和风险控制存在制度空白。

二是有利尽可能延长存量住房的使用年限，提高房屋质量，将对新房建设的品质提出更高的要求， 提高居民的居住品质和生活环境。同时可以减少房屋事故的风险发生，增加居住安全性。

三是有利于一定程度上解决老旧小区改造的资金问题。但是房屋养老金是指房屋在后续使用中需要有持续的资金进行维护，以全生命周期进行房屋的维护，这与城市更新、老旧小区改造略有差异。

笔者认为，目前全国各地的房屋养老金的资金来源，主要包括业主缴存、财政补贴、维修资金增值收益结余。首先是业主缴存。按照当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。未出售的物业，由建设单位交存。

其次是财政补贴。对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴，具体缴存办法，按新建项目的60%交，剩下的40%为政府补贴。6 层 (含)以下的新建项目房屋为例，无电梯的每平方米交存标准为 50 元， 老旧小区每平方米只要交存 30 元。

最后是维修资金增值收益结余。目前住宅专项维修资金的平均年收益率约为 2%，处于较低的收益率水平。未来或可委托专业机构投资运营房屋养老金存量资金， 加强资金的保值增值， 以补充维修资金。

笔者呼吁并建议房屋养老金的资金来源可以从四个方面入手，一是从土地出让收入（地价款）10%，或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，例如20%，可以很好的补充资金来源。

二是与金融机构、银行的政企合作方式，设置公共账户和个人账户。其中公共账户资金来源主要是土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金。

遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则，坚持“收支两条线”的管理理念，主要用于房屋日常强制体检、购买房屋安全综合保险等公共服务。

个人账户是指住宅专项维修资金账户，按照专项维修资金管理有关法律、法规的规定进行管理，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修和更新改造。三是提高业主缴存比例至10%。四是财政补贴的比例增加。

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