楔 子

(相关资料图)

地产形势在2023年下半年并没有想我们想的一样出现转机，反而变得更加艰难，有的地产同仁在被裁员之后转而进入到设计单位或者总包单位当中，这当属于无奈也情有理解，毕竟当下，活下去才是最重要的，干什么活并不太重要。

地产黄金时代，人人都是情怀的“缔造者”，每个地产人都会不约而同的要为创造产品力而大谈特谈，如果不谈地产情怀反而是那些年的异类；然而当下，每个地产人都在谈“降本增效”，如果不谈降本增效反而又有些另类，所以地产这个行业的“气氛”，并不是以个人意志为转移的，是以大形势为前提的。

每个人都是时代的一粒沙，落在每个人的身上就是一座山。所以，地产人没有所谓情怀，情怀都是时代给与的。

回望即将过去的三个月，所有的地产利好消息并没有给行业带来实质性的变化，地产人再也不相信这个行业会有大的周期，不相信2022年地产还会有春天，是的，这个寒冬后，跌落至谷底的不仅仅是这个行业的销售和回款，更多的是信心。

地产行业并没有救世主，地产人也不会有被上帝垂青的命运，假如有，你前几年应该已经被垂青，而非现在祈祷时来运转，所以踏踏实实的锻炼“”近身肉搏应该的本领，才是当下地产人最应该去做的。

当下地产青铜或废铁时代，撕裂的行业内卷，更多的挤压的是时运不济的地产人、没有专业能力的人以及十年如一日不思进取的人，无论如何，那些真才实学的地产人依然会在地产拼刺刀下求得一线生机。

进入地产下半场，行业风云卷骤雨，很多既成事实的“法则”已经开始不适合地产当下的需求，比如数据支撑刚需户型依然是目前中国房地产最畅销的面积段，可实际2023年的改善盘卖的最好；

比如产品配置对标依然被认为是最有效的成本适配方式，可对标过后才发现适配之后业主之前不关注的点成为了“群诉”的热点，这就是地产人面临的VUCA时代，易变性、不确定性、复杂性、模糊性成为了时代特征。

当下地产，极简模式下，让一个人不仅仅需要干多个人的工作，并且也能够干多个人的工作，一专多能的需求成为当下地产人最需要急迫“升级”的技能。可我们不得不承认，一专很难多能，尤其是技术岗位的专业鸿沟很难跨越，一专多能并不是专一一个技术、也擅长其他技术，而是指立足于本专业的基础上，可以协调其他专业，也仅仅只是协调而已。

当下的地产，部门墙依然存在，极简模式被认为是解决部门墙很重要的管理改革，但是极限模式大家都知道，它的出现并不是为了解决部门墙，而是为了减员增效，所以很囧的一件事……。

在地产多个职能中，地产设计管理在新时代赋予了更多的责任，一方面地产当下需要急迫的提升产品力，一方面地产也急迫的需要控制成本；前者提升产品力更加倾向于卖点的投入，比如绿色建筑、智能建筑、健康建筑这几年成为了土拍及销售的热点，这些同属于成本的投入点；

后者，地产目前形势下更需要进行成本的控制，地产成本的控制始于设计，这已经成为了不争的事实。一面提升产品力带来的成本上涨，一面成本的控制需要严控成本投入，看似矛盾的目标之中，需要找寻平衡点，这是当下地产设计与成本亟需要协同的关键。

所谓“协同”，讲起来简单，做起来难，难在KPI指标下自保为先，即使想协同，也得先完成自身节点情况下；协同难，难在人员专业渗透不足，鸡对鸭讲、对牛弹琴的事多了去；协同难，难在没有制度体系保证，技术支撑也不足；协同难，难在岗位朝不保夕，无心沉下心；协同难，难在外界信息输入太多，干扰心智等等。

无论如何“难”，对于地产设计而言，依然要做好成本和设计的协同牵头工作，也唯有如此才能“立足当下”。

前段时间，有文说“对70%成本起决定性作用的是客研”，这是基于成本不均衡投入的策略，即客研决定了哪些成本是敏感性成本，哪些成本不是，基于这个基本假定来实现成本的不均衡投入。

但是依然有个不争的事实，虽然客研重要，但是它是否可以决定的成本投放策略？所以，我在我公众号上做了一些投票（虽然投票的人不多，但可以显露一些问题）：

第一：60%的企业没有客研，所以大部分地产开发商都无法精准实现“成本敏感投放”；

第二：45%的人认为自家客研不合格，40%的人不知道自家客研是否合格，只有15%的人认为自家客研是合格的。可以说客研是否合格存在着很大的不确定性，至少客研的准确性是存在巨大的疑问的。

第三：客研真的很重要，毕竟有85%的人认为。

综合上面三个问题，我们可以这么说，成本的不均衡投入真的很重要（客研重要），但是客研是否准确、是否可以指导设计进行敏感成本的不均衡投入，依然存在着疑问，而且大大的疑问。

成本控制越来越粗暴、简单

基于客研成果，形成房地产如今的成本控制的策略，即：成本策划或最优成本策划，围绕着项目设定的目标开展成本的管控，对于业主敏感性成本要加大成本的溢价，对于业主不敏感的部位进行成本的控制，这就要求成本控制的方向要：全专业、工作前置、全过程等，成本策划基于利益最大化的方向进行成本投放。

成本策划的目的就是要实现降本（不敏感成本控制）增效（实现敏感性成本溢价），但是在实操过程中发现，敏感性成本能否实现溢价需要一定的时间检验，而且是在外部市场变化不大的前提下，所以导致敏感性成本的投入和产出存在着变数，但是不敏感性成本的控制确可以实现短平快的效果，在当下地产人在一个地产职业周期越来越短的大环境下，越来越多的地产经理人选择控制成本而非实现增效。

所以当下的成本理论越来越发达和复杂，但是成本控制变得越来越粗暴简单。

（1）外墙立面：减少较贵材料的使用，用类似材料进行替换

常见材料的价格：仅供参考

【案例】案例来源网络

将空调位顶棚取消外墙涂料饰面，将空调位内侧墙体外饰面改为同色（同外立面色）平涂。在不影响项目品质的情况下，该单项最终与甲方对量优化节约41.30万元。

（2）外窗：降低窗墙比，减少外窗用量

窗地比每增加0.01，地上单平米成本增加6~7元/m2；

如果地上10万平小区，0.18的窗地比与0.28的窗地比，其建安成本相差：（0.28-0.18）/0.01*10*6~7=600万~700万。

（3）建造标准：减少材料使用

原有做法：

车库顶板消防道路标准做法：石材或沥青面层做法（详园林）；150厚C25水泥混凝土面层

150厚6%水泥石稳定层；

车库顶路基填路；车库顶板及防水层（详建筑）。

优化后做法：

车库顶板消防道路标准做法：石材或沥青面层做法（详园林）；150厚C25水泥混凝土面层；

120厚5%水泥石稳定层；

车库顶路基填路；车库顶板及防水层（详建筑）。

整体成本降低7~10元/m2。

（4）建造标准：替换材料（案例来源：济南中正信造价咨询）

合计优化 54 万

计算明细：

取消室内地面1.5厚聚氨酯防水：-35343.84*29.92*1.09=-1163236.46；

增加室内地面 1.5 厚 JS 防水：35343.84*21.02*1.09=817220.27；

取消室内墙面 1.2 厚聚氨酯防水：-23559*25.44*1.09=-659275.06；

增加室内墙面 1.2 厚 JS 防水：23559*18.07*1.09=468282.243；

（5）建造标准：降低品牌

小结

地产现金流稳定日益成为开发商保命的重要手段，越来越多的开发商开始通过成本优化进行成本的控制，在“控成本指标”的重要指示下，剑走偏锋的控成本措施层出不穷，低端的成本控制措施大行其道。

成本控制本身就是一个系统课题，基于客户敏感角度，基于成本价值最大化角度等等，切不可想当然的认为成本节省无非就是“省用料、换材料”的小儿科事情。

成本控制俨然成了这个时期开发商的典型写照，这也无可厚非，毕竟企业先得生存而后才能谋发展，情怀并不能当做这个时代的代名词。

但是成本控制依然无法脱离的是：

① 这是一个系统工程，从全局到局部、从上自下、从粗放到精益，企业内部不打造体系制度，很难实现成本的管控；

② 成本控制不能是成本优化的代名词，毕竟打造好房子才是开发商的目的；

③ 地产环境生存变得越来越恶劣，作为这个行业的螺丝钉，地产人应该将自己锻造成一颗刚度好的螺丝钉，这才能适者生存。

来源：胖栋有话说，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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